Bescherming tegen beleggers: meeste Amsterdamse koophuizen niet meer meteen in de verhuur

Opkoopbescherming is het nieuwste middel in de strijd tegen beleggers op de woningmarkt. SP-wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen) presenteert vandaag de maatregel. Wie een huis koopt tot 512.000 euro moet dat de eerste vier jaar zelf bewonen. Pas daarna mag het worden verhuurd. De komende tijd kunnen alle belanghebbenden op het voorstel reageren, in februari 2022 wordt het besproken in de gemeenteraad. Duidelijk is nu al dat de politieke steun groot is. De maatregel wordt, wat Wedemeijer betreft, zo snel mogelijk daarna ingevoerd.

Hindernis

De grens is gelegd bij 512.000 euro omdat daarmee 60 procent van de Amsterdamse woonvoorraad is beschermd, waaronder de 25.000 betaalbare koophuizen in Zuidoost (met een WOZ-waarde tot 3 ton). Zomaar zelfwoonplicht opleggen voor alle nieuwe koophuizen is wettelijk niet toegestaan. Wie na de invoering van de maatregel een woning wil kopen voor de verhuur, moet daarvoor een vergunning aanvragen die alleen in zeldzame gevallen wordt verstrekt.

Opkoopbescherming is een nieuwe hindernis tegen buy-to-let, het weglekken van koopwoningen naar de vrije (huur)sector. De regel geldt niet voor woningen in verhuurde staat, maar wordt toegepast als een woning in de verkoop gaat. “Bestaande rechten worden gerespecteerd,” zegt Wedemeijer.

Studerende kinderen

Uit gegevens van gemeentelijk onderzoekbureau OIS blijkt dat het aantal huizen in de commerciële verhuur in 2020 is gegroeid naar 131.000 woningen. In 2016 was dit nog 25 procent van de voorraad, vorig jaar groeide dat naar 30 procent. Hier zitten overigens ook ouders bij die een woning aan hun studerende kinderen verhuren, of zzp'ers die één verhuurde woning als pensioen aanhouden. Volgens OIS is inmiddels 16 procent in handen van professionele beleggers, zowel middenhuur als vrije sector.

Het Kadaster berekende vorige week dat er op 1 juli van dit jaar 21 procent van de Amsterdamse woningen in handen was van investeerders. Onder investeerders wordt elke eigenaar verstaan die drie of meer woningen bezit die hij of zij zelf niet bewoont.

Uitzonderingen

Er zijn uitzonderingen op de regels. Zo blijft het toegestaan om een woning te kopen en die direct door te verhuren aan eerste- of tweedegraads familieleden. Ook mensen die tijdelijk, tot maximaal een jaar, in het buitenland verblijven, mogen een woning kopen en deze verhuren. Ook huizen die ‘onlosmakelijk verbonden zijn’ aan een bedrijfsruimte blijven beschikbaar voor investeerders.

De maatregel die de wethouder nu voorstelt, is vooral bedoeld om woningzoekenden die een huis willen kopen meer kansen te geven. Volgens Wedemeijer worden zij momenteel afgetroefd door beleggers die koopwoningen opkopen om ze voor ‘torenhoge prijzen te verhuren’. Wedemeijer hoopt dat dit helpt om de steeds verder stijgende koopprijzen af te remmen. “Ik reken erop dat er demping van de koopprijzen gaat optreden omdat er vraaguitval zal ontstaan, beleggers kunnen door deze maatregel immers niet meer overbieden en opkopen.”

‘Politieke keuze voor koop en tegen huur’

Volgens de branchevereniging van beleggers, Vastgoed Belang, gaat opkoopbescherming niet zorgen voor prijsdemping. Door de lage rente en het zeer krappe aanbod blijven de prijzen hoog, denkt Vastgoed Belang. Ook wijzen zij erop dat koopstarters in het nadeel blijven ten opzichte van doorstromers die hun overwaarde kunnen gebruiken bij het overbieden. Een woordvoerder: “Opkoopbescherming is vooral een politieke keuze vóór koop en tegen huur. Dit is in het nadeel voor starters die nog niet kunnen of willen kopen.”

Wedemeijer weerspreekt dat. “Als je ziet tegen welke prijzen beleggers de opgekochte woningen in de verhuur doen, is dat allang niet meer betaalbaar voor starters.” Hoe wordt toegezien op naleving van de maatregel is nog niet uitgewerkt. “Natuurlijk zullen mensen dit proberen te ontduiken, maar het alternatief is dat we niets doen aan de ongeremde marktwerking en de torenhoge prijzen.”

De opkoopbescherming gaat gelden in de hele stad. Tot welke WOZ-waarde de zelfwoonplicht geldt, wordt elk jaar opnieuw bepaald. Voor nieuwbouwwoningen en voormalige sociale huurappartementen gold die plicht al langer.