PlusAchtergrond

160 woningen in ‘het Zandkasteel’ uit de verkoop wegens gebrek aan kopers: hoe zit dat?

Het Zandkasteel, een voormalig kantoor, heeft de status van gemeentelijk monument. Volgens de eigenaar, die besloot geen koopappartementen aan te bieden, loopt het nu wel storm met kandidaat-huurders. Beeld Berlinda van Dam/anp
Het Zandkasteel, een voormalig kantoor, heeft de status van gemeentelijk monument. Volgens de eigenaar, die besloot geen koopappartementen aan te bieden, loopt het nu wel storm met kandidaat-huurders.Beeld Berlinda van Dam/anp

Het was opvallend nieuws: 160 woningen in ‘het Zandkasteel’ in Zuidoost worden wegens gebrek aan belangstelling uit de verkoop genomen. Behalve de gestegen rente en de kenterende markt speelt volgens de eigenaren ook de zelfbewoningsplicht van vier jaar een rol: jongere kopers voelen zich zo te veel beknot. ‘Aspirant-kopers zoeken een zekere flexibiliteit.’

Marc Kruyswijk

Aan gebrek aan interesse voor wonen in het Zandkasteel lag het niet, zegt Martine Gründemann, directeur ontwikkeling bij Zadelhoff: “In september startte de inschrijving en waren er duizenden mensen die informatie opvroegen. Nadat de woningen waren toegewezen, kwam alles echter tot stilstand: de stijgende hypotheekrente is hier debet aan, de onzekerheid in de markt, maar ook de Amsterdamse zelfbewoningsplicht, hoorden wij terug.”

Het was opmerkelijk nieuws: de verkoop van 160 woningen in het Zandkasteel, het voormalige hoofdkantoor van ING bij de Amsterdamse Poort, werd afgeblazen wegens een gebrek aan kopers. De woningen gaan nu in de verhuur. Dat is even wennen: in Amsterdam gingen dergelijke woningen de laatste jaren als warme broodjes over de toonbank.

Onzekerheid en terughoudendheid

De verkoopprijzen zullen een rol hebben gespeeld: uit de omschrijving van het project blijkt dat in het Zandkasteel woningen worden aangeboden variërend van 275.000 euro (36 vierkante meter) tot 518.000 euro (voor 88 vierkante meter). De woningen waren hiermee duurder dan elders in Zuidoost.

Als reden aan teleurgestelde potentiële kopers werd niet alleen de hoogte van de hypotheekrente opgegeven voor het afblazen van de verkoop. Ook ‘ontwikkelingen op de koopwoningmarkt’ zouden voor onzekerheid en terughoudendheid zorgen.

Minder kans voor beleggers

Volgens Gründemann was voor veel geïnteresseerden de zelfbewoningsplicht van vier jaar een grotere belemmering dan verwacht. “Door de grootte en de prijzen van deze woningen gelden ze als betaalbaar en trekken daardoor vooral jongere kopers. Maar die vinden het moeilijk om zich op voorhand zo lang vast te leggen. Zij houden er rekening mee dat ze een relatie krijgen of kinderen, wie weet een baan in het buitenland. Die willen niet zo lang vastzitten aan een woning waar ze zelf moeten wonen. Aspirant-kopers zoeken een zekere flexibiliteit en willen niet gedwongen worden tot verkoop.”

Mensen die al een woning toegewezen hadden gekregen, raakten vervolgens op de hoogte van deze voorwaarden, zegt Gründemann. “Niet iedereen kent die regels precies. Veel van die kopers zijn daardoor afgehaakt, hoorden wij van hen.”

De zelfbewoningsplicht geldt sinds 1 april dit jaar in Amsterdam: wie een woning koopt, zal er zelf ten minste vier jaar moeten blijven wonen. Die nieuwe regel moet ervoor zorgen dat minder woningen worden opgekocht door beleggers en voor hoge prijzen worden verhuurd, het zogenoemde ‘buy-to-let’-principe.

De afgelopen tien jaar kochten beleggingsfondsen voor 5,7 miljard euro aan huizen in Amsterdam. Starters visten hierdoor vaak achter het net.

Starters vissen toch achter het net

Volgens Gründemann werkt de maatregel contraproductief. “De achtergrond van de maatregelen is om enkele kwaaien weg te houden van de woningmarkt, maar de goeien lijden er nu onder: deze betaalbare woningen zijn nu juist niet meer geschikt voor starters op de woningmarkt, ze blijven er liever van weg.”

Volgens Robert Kohsiek van eigenaar Wonam was het een kwestie van voortschrijdend inzicht. Woningen waarvan in september nog werd gedacht dat ze goed verkoopbaar waren, bleken dat in november niet meer. “Is dit een kentering in de markt? Ja, dat gebeurt soms, dat hadden we in 2011 ook. De markt is omgeslagen, dan kan je in een hoekje gaan zitten huilen, maar wij zijn overgestapt naar verhuren in plaats van verkopen. En het loopt storm, als de woningen in april worden opgeleverd, hebben we ze allemaal verhuurd.”

Jongere wil flexibiliteit

Huisvestingshoogleraar Peter Boelhouwer (Technische Universiteit Delft) zegt dat het inderdaad zou kunnen dat een zelfbewoningsplicht van vier jaar jonge kopers in de weg kan zitten. “Die vier jaar is geschikt voor gezinswoningen, maar wellicht zou voor deze doelgroep een termijn van bijvoorbeeld twee jaar veel geschikter zijn. Deze ‘verhuizers’ willen de vrijheid hebben om hun spullen op te pakken en te vertrekken. De gemeente zal nog eens goed moeten kijken naar deze maatregel.”

Volgens een woordvoerder van de gemeente zijn de zelfbewoningsplicht en het opkoopverbod ingesteld om speculatie tegen te gaan en starters een betere kans te geven. “Wij hebben geen signalen dat woningen in Amsterdam niet verkocht worden door deze regelingen. De huidige markt maakt kopers wel voorzichtiger.”

Luister ook naar deze aflevering uit de wekelijkse reeks Amsterdam wereldstad:

Wilt u belangrijke informatie delen met Het Parool?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van Het Parool rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@parool .nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden