Amsterdam Bewaar

'Door Amsterdams woonbeleid is bouwen niet meer rendabel'

Wienke Bodewes voor het hoofdkantoor van Amvest in Amsterdam: 'Ik weiger om lelijke wijken aan deze mooie stad toe te voegen'
Wienke Bodewes voor het hoofdkantoor van Amvest in Amsterdam: 'Ik weiger om lelijke wijken aan deze mooie stad toe te voegen' © Ivo van der Bent

Het woonbeleid van de gemeente is desastreus, zegt Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest. Als dit niet verandert, stopt een van de grote vastgoedontwikkelaars met bouwen in de stad.

Aan vergezichten geen gebrek in het nieuwe hoofdkantoor van Amvest, dat uitkijkt over het water. Een groot deel van het Oostelijk Havengebied is zichtbaar: van de zeil­boten voor de Harbour Club tot aan de containerschepen die onder de Schellingwouderbrug varen.

Vanuit de glazen boardroom wijst directeur Wienke Bodewes (66) de projecten aan die Amvest in het Cruquiusgebied ontwikkelt. In het gebied, waar loodsen  en bedrijfjes stonden, bouwt Amvest tweeduizend woningen, winkels en horeca. Met het project is een kleine miljard euro gemoeid.

Amvest is met het geld van pensioenfondsen Aegon en PGGM een van de grootste woningbeleggers en projectontwikkelaars van Nederland. Het heeft voor 4,4 miljard euro aan vastgoed in bezit.

Allure
Met het project op de Cruquiusweg moet een oude rafelrand nieuwe allure krijgen, is het idee. "Langs het water komt een promenade, zodat mensen het water kunnen beleven. Dat kan bijna nergens in Amsterdam. Misschien maken we wel een kiss-and-ride voor bootjes," zegt Bodewes.

Het ontbreekt aan een langetermijnvisie

Het is zijn laatste grote project voor Amvest: aan het einde van het jaar gaat hij met pensioen. Niet dat hij uitdrijft, hij windt zich op over zorgen over de toekomst. "Zo'n project als dit zouden we met de huidige strenge regelgeving en de situatie op de vastgoedmarkt nooit meer kunnen ontwikkelen."

Te weinig gedaan
Hij begon zijn carrière als ambtenaar van de gemeente Rotterdam, waar hij verantwoordelijk was voor de nieuwbouw. Later leerde hij als een van de bestuurders van woningcorporatie Ymere de sociale huursector kennen.

Vanwege deze ervaringen heeft Bodewes begrip voor de dilemma's en keuzes van gemeentebestuurders. De Amsterdamse woningmarkt kookt over door een groot tekort aan huizen. Gezinnen verlaten de stad, middeninkomens kunnen geen plek vinden en jongeren blijven noodgedwongen langer thuis wonen. Het gemeentebestuur heeft regels ingevoerd die een verdeling van de woningmarkt oplegt.

"Ik begrijp ze, maar juist daarom mag ik ook kritiek leveren. Het ontbreekt aan een langetermijnvisie. Er wordt nu beleid bedacht om het huidige tekort aan woningen op te lossen, terwijl het zeker twintig jaar duurt voordat die woningen binnen de Ring zijn opgeleverd. Dat is geen oplossing voor de huidige schaarste."

Wat nodig is zijn bouwprojecten die snel kunnen worden opgeleverd, vindt hij. Bijvoorbeeld in de gebieden rondom Amsterdam. "We moeten in Nederland durven om grote stappen te zetten."

Amsterdam heeft tijdens de economische crisis te weinig gedaan, vindt hij. Daarmee is de gemeente medeverantwoordelijk voor de huidige krapte. "De bouwstop begreep ik nog wel. Maar doordat ook alle plannen voor de toekomst in de ijskast werden gezet, was het na de crisis heel erg moeilijk om de vaart erin te krijgen."

40-40-20

Het nieuwe gemeentelijke beleid luidt: in nieuwe wijken wordt gebouwd volgens de verhoudingen 40-40-20 (sociale huur, middeldure huur en dure huur/koop).

Zélf had Bodewes geen enkele moeite om in de crisis het geld van zijn aandeelhouders te investeren in Amsterdam. "Ik ben al wat ouder en heb al een paar crises meegemaakt. Je komt er altijd weer uit."

Plannen liggen stil
En zo sloeg Amvest toe tijdens de economische malaise door grond te kopen op strategische plekken. Overhoeks bijvoorbeeld, waar filmmuseum Eye en de A'DAM Toren verrezen. Het Hamerstraatgebied, nu nog een ondoorzichtig terrein rondom Hotel De Goudfazant, zal zich de komende jaren ontwikkelen, zeker als de brug over het IJ hier aan land komt. Amvest heeft zijn positie alvast ingenomen, net als in het Havengebied, waar net zoveel huizen zullen verrijzen als in een grote provinciestad.

Als het aan de gemeente ligt, breidt Amsterdam de komende jaren uit met 50.000 woningen. De bouwambities zijn groter dan ooit, maar het is niet ondenkbaar dat al deze plannen stil komen te liggen, zegt Bodewes.

Dat heeft vooral te maken met het nieuwe gemeen­telijke beleid, afgelopen zomer in­gevoerd, dat bepaalt dat in nieuwe wijken wordt gebouwd volgens de verhoudingen 40-40-20: 40 procent sociale huur, 40 procent gereguleerde middeldure huur en 20 procent dure huur en koop. Hierdoor wordt 80 procent van de nieuwbouwwoningen gereguleerd.

Vrijwel unaniem wijzen vastgoedbeleggers en ontwikkelaars dit beleid van de hand. Zo ook Bodewes: "Die regel is killing voor de woningmarkt. Absoluut killing. Het is onmogelijk om onder die voorwaarden rendabel mooie, duurzame woningen te ontwikkelen."

Die regel is killing voor de woningmarkt. Absoluut killing

"Als we nog maar 20 procent overhouden voor koopwoningen, kunnen we onze investeringen in huur­huizen, in de wijken en in duurzaamheid nooit terugverdienen. Dat lukt alleen als de bouwer ervoor kiest goedkope, laagwaardige woningen te bouwen. Dan krijg je dus schrale wijken."

Niet meer rondgerekend
Dat de gemeente een korting geeft op de grond aan projectontwikkelaars die onder die voorwaarde willen bouwen, klopt volgens Bodewes niet: "De gemeente zit in een spagaat: aan de ene kant is er de politieke roep om meer middenhuur, maar aan de andere kant hebben ze het geld voor de grond hard nodig."

Bodewes ontkent dat projectontwikkelaars enkel klagen over de regels omdat zij voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. "Natuurlijk zijn projectontwikkelaars opportunistisch, dat ontken ik niet. Maar nu krijgen we het gewoonweg niet meer rondgerekend."  

Hij voorspelt dat de bouw van nieuwe woningen daardoor 'enorm zal vertragen'. "Het is een krampachtige politiek signaal, dat bovendien zijn doel niet bereikt."

Bij een project in Zuidoost, waar Amvest kantoren ombouwt tot appartementen, hebben de regels al verhinderd dat 900 woningen konden worden gebouwd, zegt Bodewes. Het was volgens hem onmogelijk het project rendabel te ontwikkelen. "Zolang deze rigide regelgeving er is, wacht ik wel even met het ontwikkelen van nieuwe stukken grond. Ik weiger om lelijke wijken aan deze mooie stad toe te voegen."

Amvest

Amvest is een van de belangrijke vastgoedontwikkelaars in Amsterdam, die tevens vastgoedbeleggingen beheert voor andere partijen. Het bedrijf is betrokken bij bijna 10.000 woningen in Amsterdam.

Amvest heeft met andere partijen een groot deel van de nieuwe wijk Overhoeks ontwikkeld, het gebied aan de IJ-oever in Noord, met filmmuseum Eye en de A'DAM Toren. Het bedrijf ontwikkelt ook aan de Buiksloterham en is betrokken bij het Hamerstraatgebied, de toekomstige woonwijk bij Hotel De Goudfazant en de mega-Jumbo.

Amvest ontwikkelt ook op IJburg en in het Cruquius­gebied, waar een nieuwe woonwijk verrijst tussen de Harbour Club en de mond van het Amsterdam-Rijnkanaal. Het bedrijf is ook actief in Almere, onder meer met de wijk Duin (aan het strand, gebouwd op zand, geleverd door  40.000 trucks).

Bij Amvest werken ­ongeveer negentig mensen. De snelgroeiende fondsen beheren vastgoed met een waarde van 4,4 miljard euro.