Amsterdam Bewaar

'Amsterdams erfpachtplan te ingewikkeld en te duur'

In het Pontsteigergebouw komen 366 woningen.
In het Pontsteigergebouw komen 366 woningen. © New Cheese Development

Het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, schrijft onderzoeksinstituut Rigo.

De waarde van de Amsterdamse grond wordt door de gemeente veel te hoog ingeschat. Geen erfpachter zal met deze plannen van de gemeente Amsterdam kunnen instemmen, zo concludeert het onderzoeksbureau in een rapport.

In het door Amsterdam beoogde systeem wordt overgestapt van voortdurende erfpacht, waarbij de verplichtingen elke vijftig jaar worden vernieuwd, naar eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon of de nieuwe afkoopsom voor altijd geldt.

Onbegrijpelijk
De manier waarop Amsterdam de grondwaarde, de verouderingsfactor van de woningen en de waarde van de grond om de omgeving wil bepalen, is volgens het Rigo volkomen onbegrijpelijk en onredelijk.

Na eerdere berekeningen van onder meer de Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA) stelt ook het onafhankelijke Rigo dat de erfpachters in het nieuwe systeem meer dan zeventig procent meer voor grond gaan betalen dan in het huidige systeem.

Het onderzoek van Rigo werd uitgevoerd in opdracht van de Vereniging Eigen Huis (VEH), die wil weten hoe de erfpacht voor haar leden uitpakt. Het doel van Amsterdam is de erfpacht transparanter, begrijpelijker en simpeler te maken. Volgens Rigo zijn de plannen echter juist onnavolgbaar, ingewikkeld en aanvechtbaar.

Pontsteigergebouw
Rigo stelt het nieuwe Pontsteigergebouw in de Houthavens als voorbeeld. Amsterdam wil in het nieuwe systeem de herbouwwaarde van een woning aftrekken van de totale waarde, om zo de grondwaarde over te houden. Bij het Pontsteigergebouw is de waarde van de sterke constructies in de bovenste woningen aanzienlijk groter dan die van andere appartementen. Rigo wil weten of de grondwaarde dan lager is.

De gemeente laat in een reactie weten dat de erfpacht in het nieuwe systeem niet te hoog wordt

Een ander aspect is dat Amsterdam de grondwaarde in verband brengt met echte grond. Maar hoe bereken je de grondwaarde voor appartementen in een gebouw boven water?

Ofwel, aldus Rigo, deze residuele grondwaardemethode wordt moeilijker te bepalen naarmate het gebouw complexer is. 

'Bijzonder rapport'
Met een soortgelijke analyse veegt Rigo de vloer aan met de manier waarop Amsterdam de veroudering van gebouwen bij de berekeningen betrekt. 

Huizen die ouder worden zijn minder waard. Als die lagere waarde van de marktwaarde wordt afgetrokken, blijft automatisch een hogere grondwaarde voor de gemeente over. In Buitenveldert, Noord en West verdubbelt de grondwaarde hier zelfs door, concludeert Rigo.

Het vaststellen van de marktwaarde via de WOZ-waarde wordt door de gemeente gecorrigeerd via vergelijkingen met enkele objecten in de buurt (buurtgrondquote). Het Rigo vindt dit systeem niet nauwkeurig genoeg.

De gemeente laat in een reactie weten dat de erfpacht in het nieuwe systeem niet te hoog wordt. Voor de overstapregeling ligt er nog geen definitief voorstel, waardoor sommige conclusies van Rigo volgens Amsterdam voorbarig zijn.

Verder stelt de gemeente dat enkele berekeningen van het Rigo niet kloppen en dat de residuele grondwaardeberekening wel geschikt is. De gemeente zegt zich gesterkt te voelen door de recente uitspraak van de Hoge Raad. Die stelde bovendien dat canonherziening rechtmatig is.