Systeem sociale woning failliet

De sociale huurwoning is onbetaalbaar geworden voor de verhuurder. De huur dekt slechts een klein deel van de kosten. Enkele corporaties doken vorig jaar al in de verliezen.

Het einde van de sociale huurwoning komt in zicht. De kosten stijgen door hogere kwaliteitseisen en de groeiende bouwkosten. Daar tegenover staan huurinkomsten die alleen met de inflatie stijgen.

Woningcorporaties komen er niet meer uit. De afgelopen jaren wisten zij de verlieslijdende sociale tak te compenseren met commerciële activiteiten en de verkoop van woningen. Maar sinds de kredietcrisis lukt dat ook niet meer. Stadgenoot leed vorig jaar 88 miljoen euro verlies, Rochdale 37 miljoen euro verlies en De Key 32 miljoen. Andere corporaties zien hun winsten slinken.

Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), spreekt van een grote dreiging voor Amsterdam, waar ongeveer 200.000 (van de 380.000) huizen sociale huurwoningen zijn.

Van Harten: ''De bouwkosten zijn de afgelopen vijf jaar ruim vijftien procent gestegen, de huren acht procent. Daar komt bij dat de sociale huurwoningen groter worden gebouwd en van betere kwaliteit zijn, en ook dat kost allemaal geld.

''Daar blijft het niet bij. In de sociale sector worden de huren afgetopt, voor de helft bij 550 euro en de andere helft bij 640. Corporaties mogen niet meer huur vragen al zouden kosten dat rechtvaardigen. Dat plafond moet ervoor zorgen dat er genoeg sociale huurwoningen voor lagere inkomensgroepen over blijven.''

Het resultaat is dat de sociale huurwoning steeds meer onrendabel wordt. Van Harten: ''De gemiddelde huur voor een sociale woning in Amsterdam bedraagt 380 euro. Om rendabel te kunnen zijn, moet dat volgens de corporaties 480 euro zijn. En dan is al rekening gehouden met steunmaatregelen als de sociale grondprijs, een lage grondprijs, die geldt voor de bouw van sociale huurwoningen.

De Amsterdamse directeuren van woningcorporaties lieten daarom deze maand op een congres een noodkreet horen. Gerard Anderiesen van Stadgenoot: ''Als onze financiële positie niet verbetert, kunnen wij niet langer de kwaliteit van de sociale huurwoning garanderen.'' Hij denkt niet aan stoppen met de sociale huurwoning. ''Maar als er niets gebeurt, zal behalve soberder ook weer kleiner gebouwd worden voor lage inkomens.

Van Harten maakt een rekensom: ''Op elke sociale huurwoning van 200.000 euro, dat zijn bouw- en grondkosten, verdient de woningcorporatie in de loop der jaren door de opgetelde huren een ton terug. Eén ton blijft ongedekt. Eerder was het onrendabel deel 50.000 euro.''

''Vroeger konden corporaties van de winst uit elke verkochte woning twee nieuwe huizen bouwen, tegenwoordig moeten er drie woningen verkocht worden om er twee nieuwe woningen voor 'terug' te kunnen bouwen.''

Woningcorporaties verdienden de afgelopen jaren het onrendabele deel ook terug met commerciële activeiten: de ontwikkeling van koopwoningen en bedrijfsruimten in een aparte ontwikkelingspoot.

De omvorming tot bedrijf ging in stappen. Het begon met het stoppen van de subsidiëring van de sociale huurwoning sinds de jaren tachtig, en eindigde met het wegstrepen van schulden van corporaties tegen het eigendom van de woningen in 1995.

De nieuwe rol, de corporatie als sociaal bedrijf, leidde tot nieuwe problemen. De grenzen tussen het sociale verhuurbedrijf en de commerciële poten werden vaag. Door de kredietcrisis zijn beide bedrijfsonderdelen onder druk komen te staan. PvdA-wethouder Hans Gerson van wonen zei op het congres dat de corporaties moeten stoppen met hun commerciële activiteiten.

Jan van der Moolen, directeur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), is het met Gerson eens. ''De corporaties kunnen zich het best houden bij de taak van klassieke huisvesters.'' Dat het systeem van sociale huurwoningen stopt, gelooft hij niet. ''Daarvoor is het belang van corporaties te groot.''

Volgens hem zal er wel wat ingrijpends moeten gebeuren, al kunnen corporaties het een poosje uitzingen. ''De corporaties bezitten miljarden. Alleen zit in het steen en de verkoop stokt.''

Van Harten. ''Wij mochten veertigduizend woningen verkopen. De teller staat op 15.000, er zijn nog 25.000 te gaan. Maar het levert nu minder op, doordat de verkopen dalen en de prijzen ook.''

''Een mogelijkheden is dat de overheid de huren weer subsidieert, maar dat gaat niet gebeuren. Het alternatief is dat woningcorporaties huren mogen verhogen tot de kosten gedekt zijn, waarbij bewoners met lage inkomens kortingen krijgen plus huurtoeslag. Wij stellen ook voor de locatie mee te laten wegen. Op de duurste locaties gaan de huren omhoog, en krijgen lage inkomens meer subsidie.'' (TON DAMEN)